Вещноправните казуси са може би едни от най-разпространените в сферата на правото. Това е така, защото засягат важен елемент от благата на гражданите и юридическите лица, а именно собствеността върху движимо и недвижимо имущество.
Във вещното право се включват не само правото на собственост, но и ограничените вещни права като право на ползване, право на строеж, право на преминаване.
В настоящото изложение ще направя кратко обобщение и ще очертая основните характеристики на вещните искове съобразно тълкуванията и практиката на Върховния касационен съд.
1. Иск по чл. 108 от Закон за собствеността – т. нар. „ревандикационен иск“.
В съдебната практика непротиворечиво се приема, че ревандикационният иск е иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик, като предмет на делото е правото на собственост на ищеца. Искът по чл. 108 ЗС съдържа в себе си две искания за правна защита, отправени до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот, и искане да бъде осъден ответникът да му предаде владението върху имота.
Успешното провеждане на иска по чл. 108 ЗС е обусловено от положителното установяване на три кумулативно дадени предпоставки, а именно: ищецът да е собственик на вещта, последната да се намира във владение или държане на ответника и фактическата власт върху вещта да се осъществява от ответника без правно основание. Искът за ревандикация може да се предяви не само срещу трето лице, но и срещу съсобственик, който ползва цялата вещ и не допуска ищеца да я ползва съобразно правата си.
Доказателствената тежест в производството по иска по чл. 108 ЗС е, както следва: В тежест на ищеца е да установи, че е собственик на вещта, както и че ответникът упражнява фактическата власт върху тази вещ към момента на предявяване на иска. Ответникът носи доказателствената тежест да установи, че е налице противопоставимо на ищеца основание за осъществяване на фактическата власт върху вещта или че в хода на производството е предал владението на ищеца.
2. Иск по чл. 109 от Закон за собствеността – т. нар. „негаторен иск“.
Върховният касационен съд постановява, че искът по чл. 109 ЗС е средство за защита правото на собственост, ограничените вещни права и сервитути, когато не е отнето владението, което е част от съдържанието на тези права от притежателя им, но упражняването им е нарушено или смутено чрез по-ограничено пряко или косвено неоснователно въздействие върху вещта или е създадено такова състояние, свързано с нея. Целта на този иск е да се възстанови състоянието, което е съществувало преди нарушението, като се премахне неоснователното въздействие. Ответник по негаторния иск по чл. 109 ЗС е всяко лице, което чрез неоснователни действия пречи на ищеца да упражнява своето право на собственост. Искът може да бъде предявен и срещу съсобственик, когато последният чрез извършване на неправомерни действия засяга собственическата сфера на другите съсобственици.
За уважаването на иск по чл. 109 ЗС във всички случаи е необходимо ищецът да докаже не само че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е осъществил неоснователно въздействие (действие или бездействие), но и че това действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по-големи от обикновените. Преценката за това кои въздействия са по-големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело.
2.1. Не толкова разпространен е искът за определяне на граници по чл. 109а от Закон за собствеността.
С него се защитава правото на собственост в случаите, когато някоя от границите му е неясна или неопределима. Силата на пресъдено нещо на решението установява къде минава граница между съседни имоти и преустановява правния спор между техните собственици. Важно е да се отбележи, че съобразно практиката на Върховния съд с този иск може да се иска установяване на граница само на неурегулирани и незаснети с кадастралната карта недвижими имоти. Когато имотите на страните са заснети по кадастралната карта, искът по чл. 109а ЗС е недопустим (в този смисъл е решение № 1022 от 17.03.2010 г. по гр. д. № 552/2009 г. на Върховен касационен съд, I гражданско отделение) и води до недопустимост и на обусловения иск по чл. 108 ЗС като предявен преждевременно - преди изменението на кадастралните граници на имота, за които се твърди, че са заснети погрешно, за което следва да се проведе специалния иск по чл. 53, ал. 2 ЗКИР.
3. На следващо място са т. нар. „владелчески искове“ по чл. 75 и чл. 76 от Закон за собствеността.
3.1. С искът по чл. 75 ЗС се търси защита срещу всяко нарушение на владението върху недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца. Под „нарушение“ по смисъла на чл. 75 ЗС следва да се разбира всяко действие, с което се отстранява напълно или отчасти фактическата власт на владелеца върху вещта или се създават пречки за спокойното упражняване на тази фактическа власт, като например системно преминаване през имота; изграждане на постройка в него; изграждане на постройка в съседен имот, но по начин несъответстващ на нормативните изискваниия - например на вътрешната регулационна линия между двата имота; заграждането на част от имота по начин, който затруднява достъпа до него и др. Срокът за предявяване на иска по чл. 75 е шестмесечен от момента на нарушението, ако е еднократен акт, или от последното нарушение при повтарящи се действия.
3.2. Владелческият иск по чл. 76 от Закон за собствеността се различава от общия иск за защита на нарушено владение по чл. 75 ЗС по своя по-широк обхват - чрез него се защитава всяко владение, а не само продължилото непрекъснато шест месеца, както и държането. Същевременно искът дава защита само срещу определен вид нарушение - отнемане на владението или държането, и с него се цели само връщането на фактическата власт, която трябва да е отнета или чрез насилие, или по скрит начин.
Предпоставките за уважаване на иска с правно основание чл. 76 ЗС са наличие на фактическа власт на ищеца върху веща /като тази власт не трябва да е случайна и инцидентна, а трайна и постоянна, без да е необходимо във всеки момент да се извършват конкретни действия, израз на намерението да държи вещта като своя/, както и отнемане на фактическата власт от ответника и това отнемане да е извършено по „скрит начин". Срокът по чл. 76 ЗС започва да тече от отнемане на владението.
4. На следващо място са различните искове между съсобствениците: чл. 30 – чл. 35 Закон за собствеността.
4.1. Иск по чл. 30, ал. 3 от Закон за собствеността – разпоредбата гласи, че „Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.“ Това на практика представлява иск за заплащане на дялове от плодовете и/или добивите от общата вещ или за заплащане на разноски, сторени във връзка с общата вещ.
Понятието „ползи на общата вещ“ по чл. 30, ал. 3 ЗС включва не само прякото служене с вещта, но и съответните квоти от естествените и граждански плодове, които тя дава, както и увеличенията в нейната стойност, дължащи се на извършени подобрения, но не и спестени разходи като пряка последица от ползването на общата вещ. Под „тежести” се разбират тези грижи и разноски, които са необходими за запазване на вещта.
4.2. Иск за обезщетение на съсобственик, лишен от ползването на съсобствена вещ по реда на чл. 31, ал. 2 от Закон за собствеността.
Когато ползването на съсобствена вещ се осъществява само от единия от съсобствениците, законът дава възможност за защита на другите съсобственици чрез иска по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността. Предпоставките за уважаването му са три: 1. вещта да е съсобствена на страните; 2. ищецът като неползващ съсобственик да е отправил искане за заплащане на обезщетение за ползите, от които е лишен към ползващия вещта съсобственик; и 3. също така трябва последният да ползва вещта изцяло или да ползва по-голяма от съответстващата на правата му част в съсобствеността. Целта на този иск е присъждане на парично обезщетение, което да компенсира невъзможността за реално ползване на вещта съобразно правата. Както бе написано, предпоставка за уважаване на иска е отправянето на писмена покана за заплащане на обезщетението. Съобразно практиката на съдилищата писменото поискване е едностранно волеизявление, на което законодателят е регламентирал единствено формата, но не и съдържанието.
Възможността да се търси обезщетението е ограничено до общата петгодишната давност по чл. 110 ЗЗД.
4.3 Иск за решаване на въпроси във връзка с ползването и управлението на съсобствени вещи – чл. 32, ал. 2 от Закон за собствеността - т. нар. „спорна съдебна администрация.
С иска по чл. 32, ал. 2 ЗС се цели заместване на непостигнатото общо съгласие или решението на мнозинството етажни собственици. Той се използва, когато не може да се вземе решение относно управлението или ползването на общата вещ или когато взетото решение води до увреждане на вещта и накърняване субективните права на съсобствениците. В производството по реда чл. 32, ал. 2 ЗС не се разрешават спорове за собственост между страните, а само им се оказва съдействие за определяне начина на ползване на общата вещ.
Важно е да се отбележи също и че решение за ползването и управлението на вещта може да се вземе и от съсобственика или съсобствениците, притежаващ/и повече от половината от общата вещ, за което законът не изисква специална форма. Лошото обаче е, че такова решение не винаги може да постигне желания ефект, тъй като то няма характер на изпълнителен титул, не е и от документите, въз основа на които може да се издаде заповед за изпълнение и изпълнителен лист, т.е. такова решение не може да се изпълни принудително. Макар решенията на мнозинството да са задължителни за малцинството, те нямат изпълнителна сила, за разлика от съдебното решение за разпределение на ползването по чл. 32, ал. 2 ЗС.
4.4. Иск по чл. 33, ал. 2 от Закон за собствеността - искът за обратно изкупуване на съсобствен имот.
Правото да се претендира изкупуване по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС възниква само в полза на лице, което е било съсобственик на отчуждения имот към момента на разпоредителната сделка.
Когато се продава идеална част, изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС се простира само върху продажбата на идеална част от недвижимия имот на външно за съсобствеността лице. Такова изискване не съществува за желаещия да продаде частта си на друг от съсобствениците - в отношенията между съсобствениците разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС не намира приложение. Ето защо за успешното провеждане на иска за изкупуване на съсобствен имот по чл. 33 от ЗС е необходимо от една страна да се установи, че ищецът е съсобственик на продадения имот и че не е бил поканен да купи или му е предложен при привидни уговорки.
Друго важно условие е искът за обратно изкупуване да бъде предявен в двумесечен срок, който започва да тече от момента на узнаване за продажбата от страна на заинтересуваните съсобственици, когато те не са знаели за продажбата, извършена с нотариален акт, тъй като въобще не са били поканени по реда на чл. 33, ал. 1 ЗС.
5. Много често срещан сред исковете между съсобственици е и искът за делба. Редно е да се каже, че делбата на недвижим имот може да се осъществи както по съдебен ред, така и доброволно. И в двата варианта предмет на делбата е ликвидирането на съсобствеността по отношение на конкретна движима или недвижима вещ.
5.1. Съдебната делба е сложен и широкообхватен процес. Следва да се отбележи също и че то е особено производство и страните нямат характерните качества на исковото производство. В него могат да се включват както искове за собственост, така и искове за обезщетение. Най-общо съдебната делба преминава в две фази:
- Първа фаза – производство по допускане на делбата: в тази фаза следва да се установят три съществени за делбата факта: 1) кои са лицата, които следва да бъдат допуснати до делба на имуществото, т. е. кои са лицата, които имат права върху имуществото, обект на делбата; 2) кои са имотите, които подлежат на делба в производството, т. нар. „делбена маса“. 3) на трето място следва да се установи квотата или частта на всеки един съделител, която той притежава в делбеното имущество като цяло или във всяка конкретна вещ, обект на делба.
Важно е да се отбележи, че в делбата трябва да участват всички съсобственици (лично или чрез пълномощник). Делбата е нищожна, ако в нея не участва някой съсобственик.
- Втора фаза на делбеното производство – при него се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите в делбената маса или възлагането (предоставянето) на имот на един съделител, който той следва да изплати с пари на другите съсобственици. Когато се делят повече от един имоти, от общите имоти се образуват дялове и всеки дял се предоставя в изключителна собственост на съделител или цялата собственост върху имот се предоставя в дял на един съделител, като дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Когато уравнението е в парични средства, то същото следва да бъдат изплатено в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане. Във втората фаза страните могат да правят претенции за извършени подобрения по имотите, сторени разноски във връзка с тях или обезщетения във връзка ползването им, т. нар. "претенции по сметки".
Ако имотът или имотите са реално поделяеми съобразно квотите на всеки един съделител, съдът съставя разделителния протокол въз основа заключение на вещо лице и на всеки съделител се определя дял чрез жребий.
Често се случва преди съставянето на разделителния протокол страните да се договорят за разпределението на дяловете и да минат към подписването на съдебна спогодба, което се отразява и във финансов аспект. На първо място дължимите държавни такси, разноски и хонорари при съдебна делба са повече от тези при доброволната делба. Ако все пак се стигне до образуване на дело, но се постигне спогодба между страните в хода на производството, държавната такса е по-ниска – съдът я определя в размер на 2 % (вместо на 4 % при приключване на делото с решение) от стойността на паричния еквивалент на дела на всеки съделител. Отделно се дължат разноските за вещите лица по допуснатите по делото експертизи.
Друго важна особеност е, че отказ от иск за съдебната делба е недопустим, тоест веднъж започнало, то следва да приключи с подялба на съсобственото имущество, когато делбата е допустима.
5.2. Доброволна делба – тя е възможна при постигането на взаимно съгласие между съделителите и се извършва с договор в нотариална форма, в който се записват данни за страните по сделката и подробно описание на вещите и/или имота/ите, които се делят, дяловете на всеки един съделител и евентуалните уравнявания на дялове, както и други особености в зависимост от всеки конкретен казус.
Следва да се обърне внимание на дължимите такси и данъци за осъществяване на делба на недвижими имоти, както следва:
- местен данък: в случай на доброволна делба местен данък се дължи само когато делът на физическото или юридическото лице става по-голям. В такъв случай данъкът се изчислява в размер, предвиден от съответната община, върху превишението над дела.
- такса за вписване в размер на 0.1% от данъчната оценка на съответния имот.
- нотариална такса на основание т. 10 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност